資金計画

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住宅ローンの基礎知識

家を建てるのは、大きな夢の実現と同時に、多額の資金を投資するため、施主様は不安を抱えられていると思います。そこで、どのような予算なら、生活を切り詰めることなく、新居での憧れの暮らしを実現できるかなど、収入やご家族の成長などをじっくり考えながら着実な計画を立てることが大切です。

家づくりのためには、避けて通れないのが住宅ローン。
固定金利にするか変動金利にするか、様々な商品の中どれを選んだらいいのかなど、そんなときは、注文住宅レストのローン専門スタッフへなんでもお気軽にご相談ください。

住宅ローンの場合は借入額が大きいだけに、1%の金利の違いで返済額が大きく変わります。損をしないためにも、最低限必要な基礎知識はしっかりと身につけておきましょう。

【 例えば35年返済で住宅ローンを3000万円借り入れした場合 】

例えば、3000万円の家を3000万円で購入している方は、キャッシュで支払える方のみでほとんどいません。ほとんどの方が住宅ローンを利用しています。例えば住宅ローンを3000万円で組んだ時に、3%で組む場合と4%で組む場合を比較してみると、

金利わずか1%の違いで約730万円の差がでます!

固定金利と変動金利の違い

住宅ローンを借りるときの大きな悩みは、変動金利を取るか、固定金利を取るのかという問題がありますね。固定金利は借り入れ時の金利が最初から最後まで変わらず、変動金利は短期プライムレートの変動に伴って利率が変わります。

  • 固定金利(フラット35)
    【フラット35】とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。長期固定金利住宅ローンは、資金のお受け取り時にご返済終了までのお借入金利、ご返済額が確定する住宅ローンですので、お借入れ時に返済終了までの金利・返済額が確定します。
  • 固定金利選択型
    固定金利とは、あらかじめ契約時に決められた金利が借入全期間に適用されるものです。
    2年、3年、5年、10年固定という商品もありますが、これは本来変動金利の一種で、そのうちの一部だけを固定金利にするという契約です。銀行によっては、固定金利の期間が過ぎれば、再度、固定金利か変動金利を選択出来る銀行もあります。
  • 変動金利
    短期プライムレートに連動して金利が変動します。見直し時期は毎年4月1日と10月1日の年2回。そのときの短期プライムレートをもとに金利が変わり7月と翌1月の返済分から適用されます。短期プライムレートとは、銀行が最優良の企業にお金を貸し出す時の、貸し出し期間が1年以内で短期に融資する際の金利のことです。
固定金利と変動金利のメリット、デメリット

資金計画は余裕を持って

全期間固定型のつもりで返済計画を立て、実際には変動金利型でローンを組み、その差額を繰上返済の費用や生活予備費に計上する方法が、支払余力に余裕もできますし、もっとも堅実で確実にローンを減らせる方法の一つと言えるのではないでしょうか。また、固定金利の場合は途中で変動金利への変更はできませんが、変動金利から固定金利への変更は可能です。金利が上昇してから固定金利に変えるのでは遅いので、ふだんから情報収集しておくことが大切です。

住宅ローンお借入までの手続きの流れ

  • ご相談

    お仕事やご家族の将来設計などを考慮し、お借入額や返済期間、返済方法や月々の返済額などじっくりご検討ください。月々の返済額はいくらで購入できるのか、頭金はいくら必要なのか、購入に伴う費用は、など、具体的な資金計画を立てましょう。注文住宅レストのローン専門スタッフへなんでもお気軽にご相談ください。

  • 住宅ローン審査

    ローンの方針が決まったら、実際に金融機関に事前審査の申し込みを行います。
    通常1週間程度かかります。

  • 土地契約

    土地の確認と住宅ローンの事前審査を無事に終えると、いよいよ土地購入の手続きに入ります。

    契約時に必要なもの
    ・ 認印
    ・ 手付金
    ・ 仲介手数料
    ・ 印紙代
  • 売買契約

    金融機関の事前審査に合格し、ローンを組むことができる見通しがたったら、土地の売主と売買契約を結びます。通常、土地の売買契約を結んだ1~2ヶ月後には、土地代金の決済を行う必要があります。さらに建築会社と請負契約を結び、建築確認を申請します。

  • 住宅ローン本申込

    正式に住宅ローンを申し込みます。本審査では、請負契約書と建築確認が必要になります。

  • 金銭消費貸借契約

    契約した土地で、金融機関とローン契約を結びます。

  • 土地決済

    まず、土地代金に必要な融資額を金融機関から受け取り、土地の決済を行います。融資のタイミングと実際に支払いが必要となる時期をきちんと把握しておく必要があります。条件によっては、建物が完成し、登記が完了してからでないと、融資資金を受け取れないものもあります。

    諸費用
    ・ 仲介手数料の残額(仲介物件をご契約の場合)
    ・ 登記費用(土地所有権移転・土地抵当権設定)
    ・ 火災保険料(借入期間分一括払い)
    ・ 雑費(固定資産税・ローン手数料)
    ・ 銀行費用(保証料・事務手数料・印紙代)
  • 建築開始
  • 完成 建物決済

    建物完成・物件のお引き渡しと合わせて、金融機関へ融資実行をします。
    ・ 建物の残りの代金のお支払い

    諸費用
    ・ 登記費用(建物表示・建物保存・建物抵当権設定)
    ・ 火災保険料(借入期間分一括払い)
    ・ 雑費(都市計画税精算、ローン手数料)
    ・ 銀行費用(保証料・事務手数料・印紙代)

※土地資金からご用意しています

土地・建物のトータル資金プランが重要です。土地と建物は一体で資金計画を立てないと、土地を購入し、いざ建築しようとしたときに、「建物資金が不足している。」といったケースになってしまうこともあります。そこで、お客様に最適な資金計画を、土地と建物一体でご提案いたします。

住宅ローン申込時に必要な書類

※ローン申込み時に用意するものは金融機関によって異なります。

【事前申し込みに必要】
・ 住宅ローン申込書
・ 個人情報の関する同意書
・ 源泉徴収票写し
・ 運転免許証
・ 不動産に係る物件関係資料
・ 諸経費明細
【本申込に必要】
・ 住宅ローン申込書
・ 保険証写し
・ 団体信用生命保険申込書
・ 個人情報の関する同意書
・ 公的所得証明
・ 諸経費明細
・ 印鑑証明書
・ 住民票
・ 不動産に係る物件関係資料

総予算を立て⇒土地に使うお金、建物に使うお金、その他諸費用にバランスよく振り分け。

土地に使うお金+建物に使うお金+その他諸費用

たとえば、4000万円でマイホームを計画しているとします。建築費(建てたい家)が2500万円とすると、希望エリアの土地が1500万円以上であれば、実はその時点でマイホームは実現しません。(実際には、ほかにも諸費用がかかりますので、土地予算はこれより低いものになります)

総予算を把握した上で、土地探しを行いましょう。

自己資金に借入金をプラスしたものが総予算になります。借入金は、家賃などをベースに、月々いくらなら無理なく支払えるかを考えて算出します。その際、何年間で返済したいかということも計算に含めましょう。銀行が貸してくれる枠いっぱい借り入れることは、将来的に増えていく費用(教育費など)や、不意の出費のことなどを考えると、非常に危険です。くれぐれも≪返済できる額≫を基準に借入額を決定しましょう。

住宅ローン審査で重視される点

  • 1.現在の収入
    金融機関が定める年収の最低ラインに達しているかどうか、また収入が安定しているかをチェックされます。
  • 2.職業(勤務先)
    職業や勤務先の業績などがチェックされます。職業、勤務先によっては融資を受けるのが難しくなる場合があります。また、自営である場合は民間企業に比べて条件は更に厳しくなり、事業が3年以上継続しているかどうかという辺りがポイントです。
  • 3.勤続年数
    勤続年数がチェックされます。年数が短いと、高リスクと判断される場合もあります。
    一般的には「勤続3年以上」というのが基準とされています。
  • 4.現在および過去のローン利用状況
    住宅ローン以外 (車のローン・カードローンなど) のローン利用状況をチェックします。現在のローン利用残高が多かったり、過去に支払いが遅れた場合などは、融資を受けるのが難しい場合があります。
    一般的に3件以上借りていると融資を断られるケースが多いと言われています。
  • 5.担保評価
    一般的に住宅ローンに関しては、保証会社が銀行に対して債権を保証するため、保証人が不要となります。 その代わり、保証会社が対象不動産に対して抵当権を設定するため、対象不動産の担保評価も審査のうえで重要な要素となります。
年収からいくら借り入れが出来るかを考えましょう

審査基準の中で注目したいのが「返済負担率」です。これは、あなたの年収に占める年間のローン返済額の割合のことであり、つまりあなたの年収から借入可能額(限度額)の見当がつけられるということです。負担率の設定値は各金融機関によっても異なりますが、一般的に25~35%となります。

まず、一年間にどれくらいの金額が返済可能かを計算します。

※1) 年収負担率とは、年収に占める年間ローンの返済額のこと。一般的に30%を越えると、不意の出費の際に家計に無理をきたす恐れがあるため、無理のない範囲で、年収の30%に設定しています。

次に、何年のローンを組むかによって割り出された年間返済額を使って、いくらまでの借り入れが可能かを計算します。